文章来源：北京商报

　　中海地产两个月拿地斥资250亿元；绿地3个月拿地花费210亿元；万科投入148亿元拿地；保利9个月拿地投入153亿元等。今年二季度以来，各大房企几乎同时突然加快了拿地步伐，决策之快手笔之大前所未有。

　　与此同时，上周，国土资源部正式出台《限制用地项目目录 (2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》(以下简称《新目录》），其中针对商品住宅用地的宗地出让面积首次给出明确的上限，要求大城市不能超过20公顷 （300亩约合20公顷）。

　　降低入市门槛

　　打破大开发商垄断局面

　　中海地产两个月拿地斥资250亿元；绿地3个月拿地花费210亿元；万科投入148亿元拿地；保利9个月拿地投入153亿元等，这是一份最新的房企拿地统计资料，显示了今年以来大型房企疯狂扩张的势头。得益于今年楼市的复苏，大型房地产企业在资本市场成为宠儿，根据搜房网的统计，截至11月6日15家大房企共计融资3193.45亿元，前10名获得的银行授信总额2419亿元。

　　在资本市场的大力支持下，使得今年的土地争夺动辄就是几十亿上百亿，前来买地的不是国企就是央企，要不就是年销售额过百亿的大民企，拍卖这种纯凭财力定输赢的形式，让中小型房地产企业很难涉足，随之造成的土地垄断问题越来越严重，囤地现象也越发突出。

　　“这样的结果就造成了大企业垄断的局面，一块地拿下来，不是靠着在产品开发积极创新获益，而是靠着土地自然升值（囤地）赚钱，导致现在市场产品质量不高。” 瀚宏控股公司地产事业部副总经理张磊向记者表示。

　　他认为，“按照国土部出台的《新目录》，今年总地价超过10亿元的情况会越来越少，但土地的单价会上涨，主要是由于土地被控制在了20公顷以下，等于降低了入市门槛，会有越来越多的中小房企参与到土地的争夺中来，未来土地市场的竞争会越来越激烈，对于产品品质的提升也会起到督促作用”。

　　据了解,今年以来,北京市出让的居住及包括居住性质的地块中,面积超过20公顷的有12宗。其中,最大的两个地块面积均超过45公顷;有6宗地块的出让价格超过15亿元。

　　缺乏大型配套设施

　　楼盘品质将受到影响

　　“限制了大型地块的供应，将给今后的产品开发带来很大约束，很难再规划出大面积的集中绿地、中心广场，甚至医疗、学校、会所等配套设施也会受到影响。”北京市建筑设计研究院高级工程师徐晨向记者表示。

　　随着大城市城区内供地的枯竭，土地供应的郊区化越来越明显，以北京为例，四环附近的土地已经基本殆尽，未来主要供地将集中在五六环沿线，由于处于新兴区域，这些地方的交通配套、生活配套相对落后，而新的限地政策的出台，将使这一问题越发凸显。

　　“在一些远郊区的新兴区域内，大型的配套设施基本全由开发商来完成，这个首先要取决于开发商兴建的社区足够大，其才有能力和财力去兴建区域性的配套设施，这部分的投资可以从住宅销售方面得到弥补。然而这次政策限制了整块土地的开发规模，也就限制了这些配套设施的规模，将会使得这些新兴区域发展速度缓慢。”一位不愿透露姓名的开发商向记者表示。

　　以万年花城所在的西南三环区域为例，由于该项目的体量达到了100多万平方米，经过几年的发展，形成了以万年花城为核心的区域性的商业和生活中心，如果万年花城只有20万平方米，那么整个区域生活和商业配套发展至少要落后几年。

　　“这一政策的出台将对新兴区域的商业发展带来重大打击，本来北京远郊区的商业发展就存在散、乱、差的问题，这一规划的落实将使得这一问题更加凸显。没有上规模的商业设施，开发商持有的兴趣会更低，随之而来的是大量档次不高的底商出现。”戴德梁行商铺部董事张家鹏向记者表示。

　　同时张家鹏还向记者透露，目前该公司正在帮助旧宫政府规划一块1000亩的土地，目前正在做一级开发，将来该块土地将会被分割成大约5块地皮出让，他建议单拿出来一块土地做区域性的商业和生活中心，这样就可以弥补各个社会商业生活配套不足的弊病。

　　一些专家也表示，目前出台的政策过于笼统有待细化，例如如何限制几块土地被一家开发商所拿、被分割地块如何联动开发、区域性公共配套如何解决等问题，还需要地方政府在执行中去完善。商报记者 赖大臣

　　土地政策

　　2009年主要土地政策一览

　　3月27日国土资源部印发了《保增长保红线行动工作方案》，要求落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，并制定了具体的计划和目标。

　　6月1日，监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部联合下发《关于适用〈违法土地管理规定行为处分办法〉第三条有关问题的通知》，就违反土地管理规定行为有关具体问题作明确。并对于土地违规压案不查将问责。

　　6月17日，由国土资源部起草的《土地调查条例实施办法》正式对外公布并实施，规定在土地调查过程中，相关执法部门如果出现违规情况，国土资源部门不但将终止其土地调查任务，还将在5年内禁止列入土地调查单位名录。

　　8月11日，国土资源部发布《关于完善第二次全国土地调查中耕地增加或减少有关政策的通知》。一条核心主旨贯穿其中：坚持实事求是的原则，确保土地调查数据真实、准确。运用政策杠杆，进一步打消地方如实上报数据的顾虑——新政策为二次调查数据保真再助力。

　　8月11日，国土资源部发布《关于严格建设用地管理 促进批而未用土地利用的通知》，进一步加强建设用地管理，依法纠正和遏制违法违规使用农村集体土地等行为，就有关工作事宜做出了五点具体通知。

　　9月15日，文化部公布了《文化部、国家旅游局关于促进文化与旅游结合发展的指导意见》：大型文化主题公园建设被归为“限制类”投资项目；但文化旅游及相关产业却受到政策支持。

　　9月26日，国务院发布了《关于集约用地的通知》，针对开发商首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准。对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费。商报记者 王营/整理